עריכה: עו“ד נעמי אבן עזרא מזרחי
בעדכון פסיקה זה, נסקור את פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה, אשר נדרש להכריע בשאלת תוקפו של הסכם בעל פה בין אחים יורשים למכירת זכויותיו של אחד מהם בדירת ירושה, וזאת אל מול תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין. סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ“ט-1969 (להלן: “חוק המקרקעין”) קובע כי “התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב”. פסק הדין בוחן כיצד התנהגות הצדדים לאורך שנים, ואישורים בכתב על תשלומים, עשויים להקים התחייבות חוזית מחייבת אף בהיעדר הסכם פורמלי ורשום.
נסיבות המקרה
ביום 21.1.06 נפטרה אמם המנוחה של שלושה אחים, אשר הותירה אחריה דירת מגורים. על פי צו ירושה מיום 13.6.07, שלושת האחים הם יורשיה בחלקים שווים. האח המתגורר בדירה התגורר בה עם אמו טרם פטירתה, והמשיך להתגורר בה גם לאחריה. רק כשתים עשרה שנה לאחר פטירת האם, ובסמוך להגשת התביעה, טרח האח שדרש לפרק את השיתוף ורשם את הזכויות בדירה על שם שלושת האחים בהתאם לצו הירושה (ביום 3.6.18), ומיד לאחר מכן, ביום 2.7.18, הגיש תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין.
ליבת המחלוקת בין הצדדים היא טענת האח המתגורר בדירה, לפיה כבר בשנת 2002, סמוך לאחר פטירת האם, הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה ירכוש הוא את זכויותיהם של האחים שלו בדירה, תמורת תשלומים שונים ששילם להם על פני יותר מעשור, בסכום העולה על 70,000 ₪ לכל אחד מאחיו. לתמיכה בטענתו, הציג האח המתגורר בדירה אישורים חתומים בכתב ידם של אחיו, שבהם אישרו קבלת סכומים שונים (בין 10,000 ל-30,000 ₪ בכל פעם) בגין “תמורת העברת הדירה”, “ויתור על חלקי בדירת ההורים” ו“חשבון על חלקי בדירה”.
מנגד, טען האח שדרש לפרק את השיתוף כי הכספים ששולמו לו לא היוו תמורה למכירת זכויותיו, אלא דמי שימוש ראויים בגין מגוריו הבלעדיים של אחיו בדירה על חשבונו. הוא הוסיף וטען כי מעולם לא נחתם הסכם מכר מפורש, כי “מחיר הרכישה” הנטען לא היה קבוע ומוסכם (כשהאח המתגורר בדירה טוען לסכום של 70,000 ₪ לכל אחד, ואילו האחות טוענת לסכום של 80,000-90,000 ₪ עבור חלקה), וכי מדובר למעשה בהעדר גמירות דעת ומסוימות המונעים הכרה בהסכם מכר מקרקעין מחייב.
החלטה
בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. עם זאת, נפסק כי ניתן להוכיח קיומה של התחייבות חוזית מכוח ראיות נסיבתיות והתנהגות הצדדים, גם בהיעדר הסכם כתוב פורמלי ומלא, ובלבד שיש בכך כדי ללמד על גמירות דעתם של הצדדים.
בית המשפט קבע כי גרסתו של האח המתגורר בדירה, לפיה נמכרו לו זכויות אחיו בדירה, הייתה סבירה ורצינית יותר מגרסת האח שדרש לפרק את השיתוף, בפרט לאור האישורים החתומים המעידים במפורש על “תמורת העברת הדירה” ו“ויתור על חלקי בדירת ההורים”, ולאור מגוריו הרצופים בדירה במשך למעלה מ-15 שנה מבלי שמי מאחיו העלה דרישה לתשלום או לפירוק השיתוף. בית המשפט הבהיר כי קיומה של התחייבות חוזית, אף אם אינה שלמה בכל פרטיה לרבות מחיר סופי מוסכם, עשויה להוות הגנה לגיטימית מפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
סיכומו של דבר, בית המשפט דחה את תביעת פירוק השיתוף כפי שהוגשה, וקבע כי ככל שבחלוף 18 חודשים לא תוגש כל תביעה נוספת מטעם מי מהצדדים בעניין הזכויות בדירה, יהיה זכאי כל אחד מבעלי הזכויות הרשומים לבקש צו לפירוק השיתוף. לאור מחדליהם של שני הצדדים בהסדרת רישום הזכויות בדירה במשך שנים ארוכות לאחר פטירת האם, נקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
העצה שלנו
כאשר יורש ממשיך להתגורר בנכס שהתקבל בירושה, מומלץ להסדיר את היחסים בין היורשים בהסכם כתוב וברור מיד לאחר פטירת המוריש, הן לעניין רישום הזכויות בהתאם לצו הירושה, והן לעניין כל הסכמה על מכירה, ויתור על זכויות, או תשלום בגין השימוש בנכס. הימנעות מהסדרה בכתב, גם כשמדובר בבני משפחה קרובים, עלולה להוביל לסכסוך ממושך ולחוסר ודאות משפטית שנים רבות לאחר מכן. משרדנו מלווה משפחות בעריכת הסכמי חלוקת עיזבון ובהסדרת רישום זכויות במקרקעין, פנו אלינו לפני שמסכמים דברים על דעת עצמכם.
(תמ“ש 3968-07-18 ב. נ’ ב. ואח’, בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע, השופט בן שלו)