Rédaction : Me Noemie Even Ezra Mizrahi

Dans cette actualité jurisprudentielle, nous examinons une décision du tribunal des affaires familiales, appelé à trancher la validité d’un accord oral conclu entre frère et sœur héritiers pour la vente des droits de l’un d’eux dans un bien immobilier hérité, face à une demande de partage judiciaire du bien indivis. L’article 8 de la loi israélienne sur les biens immobiliers, 5729-1969 (la « loi sur les biens immobiliers »), dispose qu’« un engagement à conclure une transaction immobilière doit être constaté par un écrit ». La décision examine comment le comportement des parties dans la durée, ainsi que des reçus écrits de paiements, peuvent établir un engagement contractuel contraignant même en l’absence d’accord formel et enregistré.

Les faits

Le 21 janvier 2006, la mère de trois enfants est décédée, laissant derrière elle un appartement. Selon une ordonnance de succession du 13 juin 2007, les trois enfants en sont héritiers à parts égales. Le frère résidant dans l’appartement y vivait déjà avec sa mère avant son décès, et y est resté après. Ce n’est que douze ans après le décès de la mère, peu avant d’engager la procédure, que le frère demandeur au partage a fait inscrire les droits sur l’appartement au nom des trois héritiers conformément à l’ordonnance de succession (le 3 juin 2018), puis a immédiatement, le 2 juillet 2018, déposé une demande de partage judiciaire du bien indivis.

Le cœur du litige repose sur l’affirmation du frère résidant dans l’appartement, selon laquelle un accord aurait été trouvé dès 2002, peu après le décès de la mère, par lequel il rachèterait les droits de son frère et de sa sœur dans l’appartement, en contrepartie de divers paiements versés sur plus d’une décennie, pour un montant dépassant 70 000 NIS à chacun. À l’appui de sa position, il a produit des reçus signés de la main de son frère et de sa sœur, attestant la réception de sommes diverses (entre 10 000 et 30 000 NIS à chaque fois) au titre de « contrepartie du transfert de l’appartement », de « renonciation à ma part dans l’appartement des parents » et de « compte pour ma part dans l’appartement ».

De son côté, le frère demandeur au partage a soutenu que les sommes versées ne constituaient pas le prix de la vente de ses droits, mais une indemnité d’occupation pour l’usage exclusif de l’appartement par son frère à ses frais. Il a ajouté qu’aucun contrat de vente explicite n’avait jamais été signé, que le « prix d’achat » allégué n’était ni fixe ni convenu (le frère résidant évoquant 70 000 NIS par personne, tandis que la sœur réclamait entre 80 000 et 90 000 NIS pour sa part), et qu’il y avait en réalité une absence d’intention de s’engager et de détermination suffisante des termes pour reconnaître un contrat de vente immobilière contraignant.

La décision

Conformément à l’article 8 de la loi sur les biens immobiliers, une transaction immobilière doit être constatée par un écrit. Le tribunal a néanmoins jugé qu’un engagement contractuel peut être établi par des preuves circonstancielles et le comportement des parties, même en l’absence d’accord écrit formel et complet, dès lors que cela témoigne de leur intention réciproque de s’engager.

Le tribunal a estimé que la version du frère résidant dans l’appartement, selon laquelle les droits de son frère et de sa sœur lui avaient été vendus, était plus vraisemblable et sérieuse que celle du frère demandeur au partage, notamment au vu des reçus signés mentionnant explicitement la « contrepartie du transfert de l’appartement » et la « renonciation à ma part dans l’appartement des parents », et de son occupation continue du bien pendant plus de 15 ans sans qu’aucun de son frère ou de sa sœur ne réclame de paiement ni de partage. Le tribunal a précisé qu’un engagement contractuel, même incomplet sur certains détails tel un prix final convenu, peut constituer une défense légitime face à une demande de partage judiciaire d’un bien indivis.

En conclusion, le tribunal a rejeté la demande de partage telle que formulée, et a précisé que si aucune nouvelle demande n’est déposée par l’une des parties dans un délai de 18 mois concernant les droits sur l’appartement, chacun des titulaires de droits inscrits pourra alors demander une ordonnance de partage. Compte tenu de la négligence des deux parties à régulariser l’inscription des droits sur l’appartement pendant de nombreuses années après le décès de la mère, chaque partie a été condamnée à supporter ses propres frais.

Notre conseil

Lorsqu’un héritier continue à résider dans un bien reçu en héritage, il est recommandé de régler les rapports entre héritiers par un accord écrit et clair dès le décès du défunt, tant pour l’inscription des droits conformément à l’ordonnance de succession, que pour tout accord de vente, de renonciation à des droits, ou de paiement au titre de l’usage du bien. L’absence de formalisation écrite, même entre proches, peut conduire à un conflit prolongé et à une incertitude juridique pendant de nombreuses années. Notre cabinet accompagne les familles dans la rédaction d’accords de partage successoral et la régularisation de l’inscription des droits immobiliers ; contactez-nous avant de conclure un accord entre vous.

(TM 3968-07-18, B. c. B. et autres, tribunal des affaires familiales de Beer-Sheva, juge Ben Shalo)