Rédaction : Me Noemie Even Ezra Mizrahi

L’entrepreneur s’effondre en pleine construction. La banque qui finance le projet fait désigner un administrateur judiciaire et décide d’achever elle-même le projet. L’appartement est finalement livré, mais avec des mois, voire parfois des années, de retard. Qui indemnisera les acquéreurs pour ce retard ? Dans ce point jurisprudence, nous présentons un arrêt de principe de la Cour suprême, rendu sous la plume de la juge Ruth Ronen, qui apporte une réponse claire à cette question, et qui change les règles du jeu entre les acquéreurs de logements et les organismes de financement.

La loi sur la vente (appartements), 5733-1973 (ci-après : « la loi sur la vente »), dispose en son article 5A que lorsque le vendeur livre l’appartement avec plus de 60 jours de retard par rapport à la date de livraison fixée au contrat, les acquéreurs ont droit à une indemnisation pour ce retard. Or, lorsque l’entrepreneur a fait faillite, il est généralement incapable de verser cette indemnité.

La question à trancher était donc la suivante : lorsque l’entrepreneur s’effondre et que l’organisme accompagnateur choisit d’achever la construction et de percevoir auprès des acquéreurs le solde du prix, est-il également tenu de leur verser l’indemnité pour retard de livraison ?

Les faits

Tout d’abord, quelques mots sur le mode de financement à l’arrière-plan de l’affaire. La plupart des projets de construction résidentielle en Israël sont aujourd’hui financés selon la méthode de l’« accompagnement financier fermé » : un organisme financeur (banque, compagnie d’assurance ou organisme non bancaire, ci-après : « l’organisme accompagnateur ») octroie à l’entrepreneur un crédit pour la construction d’un projet déterminé et, en contrepartie, l’ensemble du projet est grevé d’une sûreté en sa faveur. Un compte bancaire dédié est ouvert pour le projet (« le compte d’accompagnement »), sur lequel sont centralisées toutes les recettes et à partir duquel sont réglées toutes les dépenses ; les acquéreurs ne paient le prix qu’au moyen de bordereaux de paiement émis par l’organisme accompagnateur. Cette méthode présente des avantages évidents pour toutes les parties : l’entrepreneur obtient un financement qui lui permet de construire; les acquéreurs savent que leur argent ne sert qu’à la construction du projet dans lequel ils ont acheté (et non, par exemple, à un autre projet de l’entrepreneur), et reçoivent pour chaque paiement une garantie bancaire au titre de la loi sur la vente, qui assure le remboursement de leurs fonds si l’appartement n’est pas livré; enfin, l’organisme accompagnateur contrôle étroitement l’avancement du projet et les fonds, et bénéficie d’une sûreté sur le projet lui-même.

En l’espèce, une société de construction (ci-après : « la société de construction ») s’était engagée à réaliser un projet TAMA 38 (renforcement du bâtiment) dans un immeuble d’habitation situé 63, rue HaNevi’im à Bat Yam et, en contrepartie, à y construire 14 nouveaux appartements et à les vendre. Le 15.11.2017, une convention d’accompagnement financier a été signée avec la société Yesodot et avec Ayalon Compagnie d’Assurance (ci-après : « les sociétés accompagnatrices »), et le permis de construire a été obtenu le 20.12.2017.

Avant même que la société de construction ne rencontre des difficultés, les appelants (ci-après : « les acquéreurs ») lui avaient acheté l’un des nouveaux appartements. Le contrat de vente prévoyait que l’appartement serait livré au plus tard 24 mois après l’obtention du permis de construire - soit au plus tard le 20.12.2019, et qu’un retard de plus de 60 jours ouvrirait droit, pour les acquéreurs, à une indemnisation au titre de la loi sur la vente. L’appartement n’a pas été livré à temps et, à compter du 18.2.2020 (60 jours après la date de livraison), les indemnités de retard ont commencé à courir au profit des acquéreurs. Les autres acquéreurs du projet ont reçu leurs appartements au plus tard en avril 2025, tandis que l’appartement des appelants ne leur avait toujours pas été livré à la date du prononcé de l’arrêt.

À un certain stade, la société de construction a cessé de rembourser ses prêts. Les sociétés accompagnatrices ont saisi le tribunal et, en janvier 2021, un administrateur judiciaire a été désigné (ci-après : « l’administrateur »). L’administrateur judiciaire est un avocat ou un expert-comptable nommé par le tribunal, généralement à la demande d’un créancier titulaire d’une sûreté, afin de prendre le contrôle des biens grevés et de les réaliser, c’est-à-dire de les convertir en argent sur lequel la dette sera remboursée.

À ce stade, deux options s’offraient aux sociétés accompagnatrices. La première option : verser aux acquéreurs les garanties de la loi sur la vente, c’est-à-dire leur rembourser l’intégralité des sommes versées jusque-là, puis vendre le projet à un autre promoteur, « purgé » de tout engagement envers les acquéreurs. Dans ce cas, les acquéreurs récupèrent leur argent mais se retrouvent sans appartement. La seconde option : « se substituer à l’entrepreneur » - achever la construction par l’intermédiaire de l’administrateur, livrer aux acquéreurs les appartements qu’ils ont achetés et percevoir auprès d’eux le solde du prix non encore payé. Les sociétés accompagnatrices ont choisi la seconde option, évitant ainsi de payer les garanties et se remboursant sur les fonds du projet lui-même.

En février 2022, les acquéreurs ont saisi le tribunal de district afin qu’il condamne l’administrateur à leur verser les indemnités de retard ou, subsidiairement, à les compenser avec le solde du prix dont ils restaient redevables. L’administrateur et les sociétés accompagnatrices s’y sont opposés : selon eux, l’obligation de livrer l’appartement à temps incombait à la seule société de construction ; leur unique engagement envers les acquéreurs consistait en l’émission des garanties ; et en tant que créanciers titulaires de sûretés, ils primaient les acquéreurs. En février 2023, le tribunal de district de Tel-Aviv a fait sienne cette position et rejeté la demande des acquéreurs, jugeant qu’avec l’achèvement du projet, un « nouveau contrat » s’était en réalité formé entre l’administrateur et les acquéreurs, lequel ne comportait aucun engagement d’indemnisation. Les acquéreurs ont interjeté appel devant la Cour suprême.

Décision

La Cour suprême (la juge Ruth Ronen, avec l’accord du vice-président Noam Sohlberg et de la juge Yael Willner) a accueilli l’appel à l’unanimité. La Cour a commencé par une question préalable : quelle est la nature des sûretés consenties aux sociétés accompagnatrices. Le droit distingue deux types de sûretés. Le nantissement fixe porte sur un bien déterminé et identifié (par exemple, un appartement précis), dont le propriétaire ne peut disposer librement sans l’accord du créancier. Le nantissement flottant, en revanche, « flotte » au-dessus de l’ensemble des actifs de la société ou d’un ensemble d’actifs en constante évolution, et la société peut continuer à utiliser ces actifs et à en disposer dans le cours normal de ses affaires. Ce n’est que lorsque le créancier réalise la sûreté que celle-ci « se cristallise » et se fixe sur les actifs détenus par la société à ce moment-là.

Bien que certaines des sûretés aient été qualifiées de « fixes » dans la convention d’accompagnement, la Cour en a examiné la substance et non la dénomination, et a jugé qu’il s’agissait de nantissements flottants : ils portaient sur « l’ensemble des droits dans le projet » (droits contractuels, sommes à verser à l’avenir sur le compte d’accompagnement, matériaux de construction, paiements des acquéreurs, etc.) et non sur un bien déterminé. De plus, la société de construction a continué à gérer le projet comme une « entreprise en activité » : elle signait des contrats avec des acquéreurs, percevait leurs paiements, achetait des matériaux et payait fournisseurs et sous-traitants. La masse des actifs grevés évoluait donc de jour en jour, ce qui est précisément la caractéristique d’un nantissement flottant.

Cette qualification emporte une conséquence pratique décisive. Selon l’article 194(b)(2) de l’Ordonnance sur les sociétés, lorsqu’un administrateur judiciaire est désigné pour réaliser un nantissement flottant, la loi considère la société comme si une procédure d’insolvabilité avait été ouverte à son encontre (une sorte de faillite de la société). Conséquence : l’administrateur n’est plus seulement le « mandataire » de l’organisme accompagnateur, chargé de recouvrer la créance pour son compte, mais un mandataire de justice désigné par le tribunal, tenu d’agir dans l’intérêt de l’ensemble des créanciers, y compris les acquéreurs de logements.

Sur le fond, la Cour a jugé que, dès lors que l’organisme accompagnateur a choisi d’achever la construction, les contrats de vente conclus avec les acquéreurs continuent de s’appliquer dans leur intégralité, et l’administrateur se substitue à la société de construction pour l’ensemble de ses engagements. L’organisme accompagnateur ne dispose pas d’une faculté d’« achèvement sélectif du projet » : il ne peut pas percevoir des acquéreurs l’intégralité du prix prévu au contrat tout en ignorant la clause qui leur ouvre droit à une indemnité de retard. La seule manière de modifier le contrat est d’y renoncer dans sa totalité, avec l’autorisation du tribunal, ou d’obtenir l’accord des acquéreurs eux-mêmes. Selon les termes du vice-président Sohlberg, un tel contrat « ne peut être adopté à moitié, au tiers ou au quart ; il s’agit d’une “transaction globale” ».

Pour comprendre l’issue finale, il convient de connaître la notion de « masse des créanciers » : il s’agit de l’ensemble des fonds que l’administrateur recueille au cours de la procédure (principalement les soldes du prix payés par les acquéreurs et le produit de la vente des appartements non encore vendus), et à partir duquel il désintéresse les créanciers selon un ordre de priorité fixé par la loi. En tête de cet ordre figurent les « frais de procédure » (les coûts résultant de la conduite de la procédure elle-même); ce n’est qu’ensuite que les créanciers (dont l’organisme accompagnateur) sont remboursés.

Dans ce contexte, la Cour a divisé les indemnités de retard en deux périodes. La première période, du 18.2.2020 jusqu’à la désignation de l’administrateur le 31.1.2021. L’indemnité afférente à cette période constitue une « dette antérieure » de la société de construction (créance chirographaire, non garantie), qui ne prime pas les droits des sociétés accompagnatrices ; en pratique, les chances des acquéreurs de la recouvrer sur la masse sont donc faibles. La seconde période, de la désignation de l’administrateur jusqu’à la livraison effective de l’appartement. La Cour a expliqué que l’obligation d’indemnisation se renouvelle chaque mois; dès lors que l’administrateur a choisi de poursuivre le contrat, l’indemnité de retard à compter de cette date fait partie des coûts de la procédure qu’il conduit. Cette indemnité est donc qualifiée de « frais de procédure » et payée sur la masse avant les sociétés accompagnatrices. La Cour a ajouté que cela incitera également les administrateurs à achever la construction le plus rapidement possible. Il convient de souligner qu’il ne s’agit pas d’une responsabilité personnelle de l’organisme accompagnateur sur ses fonds propres, mais d’une décision sur l’ordre de remboursement à partir des fonds de la masse.

S’agissant de la compensation (c’est-à-dire la possibilité pour les acquéreurs de payer un solde de prix réduit du montant de l’indemnité qui leur est due), la Cour a, là encore, distingué entre les deux périodes. Pour la période antérieure à la désignation de l’administrateur - pas de droit à compensation. La compensation confère au créancier un avantage comparable à celui d’un créancier garanti, puisqu’elle lui permet de recouvrer l’intégralité de sa créance au lieu de participer à la répartition proportionnelle avec les autres créanciers. Un tel avantage se ferait au détriment des sociétés accompagnatrices et est incompatible avec le mécanisme de l’accompagnement financier ; c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il était expressément interdit par le contrat de vente. En revanche, pour la période postérieure à la désignation de l’administrateur - les acquéreurs peuvent opérer une compensation : ces obligations constituent des « frais de procédure », qui ne sont plus subordonnés aux droits des sociétés accompagnatrices, de sorte qu’« il n’y a plus d’obstacle à reconnaître le droit à compensation à leur égard ». En tout état de cause, pour cette période, les acquéreurs devraient percevoir l’intégralité de l’indemnité avant les sociétés accompagnatrices, que ce soit par voie de compensation ou dans le cadre de la répartition des fonds de la masse.

En définitive, l’affaire a été renvoyée devant le tribunal de district, qui statuera sur le droit des acquéreurs à indemnisation et sur son montant conformément à ces règles, et les intimés ont été condamnés aux dépens des acquéreurs à hauteur de 25 000 ₪. La Cour a laissé la porte ouverte à des accords : un organisme accompagnateur peut négocier avec les acquéreurs et convenir avec eux d’une renonciation à l’indemnité ou d’une limitation de celle-ci comme condition de l’achèvement de la construction (le vice-président Sohlberg a émis une réserve sur ce point : selon lui, la renonciation des acquéreurs à l’indemnité de retard comme condition de la remise de l’appartement pourrait être nulle en vertu de l’article 7A de la loi sur la vente, qui ne permet pas de déroger à ses dispositions au détriment de l’acheteur).

L’arrêt emporte des conséquences pratiques importantes : les acquéreurs de logements dans un projet placé sous administration judiciaire ne perdent pas leur droit à indemnisation pour retard, du moins à compter de la désignation de l’administrateur ; quant aux organismes accompagnateurs, ils devront désormais intégrer ce coût lorsqu’ils décideront d’achever un projet ou de payer les garanties de la loi sur la vente.

(Appel civil 3301/23 Midili et al. c. Projet Ibui Binui - HaNevi’im 63, Bat Yam Ltd. et al. ; arrêt rendu le 07.10.2026).

Cour suprême - Jérusalem